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2020-05-23 16:15

分析

昨天,记者从郑州市住房保障和房地产管理局获悉,郑州市近期将使用新版商品房购房合同。

郑州市一家知名房企营销总监靳波然认为,新的合同文本与预售制度改革关系密切。

5月22日,住建部和国家工商总局联合发布新版商品房买卖合同示范文本,首次明确提出“出卖人对买受人信息负有保密义务”。这一新规,让张进勇看到希望:“亲戚朋友们以后买房,不会像我接到这么多骚扰电话了吧。”

“新版合同与老版合同最大的区别是分为了两个版本,分别针对商品房预售和商品房的现房买卖。”上述参加住建部新版商品房买卖合同研讨会的知情人告诉大河报记者。此举被不少业内人士解读为是为预售制改革做铺垫。

在郑州市一个普通地下车位逼近20万元的时代,没有一个购房者不关心小区车位的产权。然而,郑州市目前绝大多数小区车位产权归开发商所有。

亮点1 开发商对购房者信息负有保密义务

新版合同分两个版本或为预售制改革做铺垫

昨天,记者从郑州市住房保障和房地产管理局获悉,郑州市近期将使用新版购房合同。

新闻 郑州近期将启用新版商品房买卖合同示范文本

新版商品房买卖合同示范文本有一个亮点:增加买受人信息保密条款,明确出卖人对买受人信息负有保密义务。“出卖人一般指开发商,买受人即是购房者。今后,购房者有了这把‘尚方宝剑’,再遭遇信息泄露,完全有理由去起诉开发商侵权。”郑州市房管局信访室有关负责人说。

郑州市民张进勇买房时登记了自己的电话号码,买房后这个号码被多家中介、装修公司“轮番轰炸”。随着住建部和国家工商总局联合发布的新版“商品房买卖合同”示范文本落地,这一情况可能会得到改善。

1994年,备受争议的商品房预售制度开始试行。所谓商品房预售制度,俗称“期房”(或者楼花),是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房款。虽然主流观点认为,预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,但是现在越来越多的业界人士认为,预售制导致开发商的高负债激进战略,推高了地价和房价。

“这个合同示范文本是住房和城乡建设部、国家工商总局在2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》(gf-2000-0171)基础上,经广泛调研,多方征求意见后修订而成的。”郑州市一位多次参加住建部召开的新版商品房买卖合同研讨会的知情人说。

除了车位外,针对法律法规规定不详、买受人又很关心的小区公共服务配套设施建设完成情况,小区内车库、会所等配套设施的所有权归属,室内空气质量、建筑隔声标准等问题,合同示范文本引导买卖双方进行约定,明晰权利义务关系。新版商品房买卖合同示范文本引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,出卖人除退还买受人已付房款和利息外,还要支付已付房款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

新版商品房买卖合同将进一步规范房地产市场

“新版合同在‘商品房基本状况’中,增加‘预售依据’一栏,注明该商品房由哪个单位批准预售,以及预售许可证号等。”靳波然说,此外,还新增房屋“抵押情况”、“房屋权利情况”。“这些措施,可以完善现在的预售制度,防止开发商把已经卖给购房者的房子违规抵押给银行或者担保公司套现。”

张进勇入住郑州市郑东新区一知名小区已经1年半了,但他的手机还会不断接到骚扰电话。“有房产中介问我卖不卖房的,有装修公司的,还有卖家具、家电的。”张进勇说,“这些骚扰电话,是我签了买房合同后开始出现的。我在小区1000多人的qq群里提及此事,很多业主表示也有相似经历。”

不过,也有房企营销人员不看好这项条款的效果。郑州市农业路一家在售楼盘置业顾问刘东说,从买房到入住,购房者的个人信息需要无条件地转出多次,水、电、气的初装都需要开发商提供户主个人信息,业主购买装修材料时也可能留下联系方式。“仅约束开发商,恐怕管不了购房者信息泄露的事儿。”

亮点2

明确车位、会所可以约定为业主所有

昨天大河报记者看到了新版“商品房买卖合同”示范文本,这个文本共有十章,仅正文就有26页。新合同明确规定,购房者拥有验房的权利。如果是商品房地基基础和主体结构存在质量问题,购房者有权解除合同和要求开发商赔偿损失。如果是除此之外的房屋质量存在问题,示范文本第十一条规定,开发商应当先修复然后交付。

5月22日,住建部和国家工商总局联合发布新版商品房买卖合同示范文本,首次明确提出“出卖人对买受人信息负有保密义务”。除了保密条款之外,新合同还明确:新房交付前购房者可验房;车位、会所可以约定为业主所有;遭遇“一房多卖”、房屋质量不合格,开发商除退款外,还要支付已付房款一倍或者购房者全部损失的赔偿金……

新版商品房买卖合同示范文本有一个条款:“双方对其他配套设施约定如下:1.规划的车位车库;2.会所。”“从《物权法》第74条来看,对于车库和车位是可以约定的。这个条款意味着,购房者可以在买房时和开发商约定,车位、会所的产权直接归业主所有。”河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京说。